提前还贷，能省多少？

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(资料图片仅供参考)

随着楼市的变化，

提前还贷的人越来越多，

甚至为此排起了长队。

选择提前还款当然是为了降低利息支出，

但专家提醒，

“提前还贷不能盲目跟风”。

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提前“还贷潮”下“还贷难”

2月1日零点，

来自江苏徐州的90后个体工商户常伟，

在一家国有银行手机银行App页面，

不断重复刷新、点击，

但依旧没抢到该行发放的2月提前还款额度。

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常伟说，

“我一直等到了0：30，

但好像0：10左右就没有额度了。”

家住武汉的90后律师黄先生

已经成功预约上了提前还款，

然而距离还款日仅剩3天时，

他却被银行通知：

无法还款了。

这只是购房者提前还贷难的“缩影”。

在社交平台上，

不少购房者分享了

他们预约提前还款的经历，

还款日期被安排到今年9月的大有人在。

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提前还贷，利息成“零头”

这两年

常伟一直想提前还房贷。

疫情期间，

他的收入减半且不稳定，

其中有3个月他的收入为零，

但从来不敢断贷，

这也让他愈发想提前还贷。

2018年，

常伟为买婚房

以5.7%的贷款利率贷了30万元。

现在，

常伟的房贷本金还剩26万多元，

前面还的几万元中大都是利息，

本金只占一小部分。

按合同约定，

再过4年

每月还款的本金部分才会超过利息，

“这意味着我还要给银行打工4年。”

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他决定把20万元积蓄拿来还贷，

将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，

之后他只需要支付5000多元利息，

“与原本16万多元的利息相比，

这就是个零头”。

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还钱路上“九九八十一难”

在年前

常伟发现，

手机银行App上可以申请提前还款，

但年后

提前还贷的额度就显示已满。

他去银行网点办理时，

看到该网点贴的公告指出，

提前还房贷需到银行柜台预约。

“我行将根据国家贷款规模管控的要求，

适时安排客户提前还款。

(一般3个月左右实现)”

“这下又要多给银行交利息了。”

幸运的是，

常伟成功预约到今年5月还款。

然而银行网点工作人员的回复

让他心里依然没有底。

“工作人员让我5月早点来，

越早来越稳。”

有时，预约成功也会“翻车”。

黄先生没想到

还款之路困难重重，

像要经历“九九八十一难”。

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今年年初，

黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，

准备提前还房贷。

黄先生曾通过手机银行App申请提前还款，

显示他“未达到还款条件”。

但按照合同约定：

还款期数满12个月，

提前还款至少3万元，

并提前30天预约，

经银行审批后可以还款，

他已满足这些条件。

线上渠道走不通，

他不得已才转到线下渠道。

1月5日，

他到银行网点预约了2月6日还款。

然而2月3日银行告知他：

银行内部政策调整，

关闭线下还款窗口，

等待线上审批，

时间不确定。

他询问银行内部政策的具体内容，

客户经理表示“不知道。”

并让黄先生自行找渠道反馈。

于是，

他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。

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银行员工也得排队

针对部分购房者还贷难的问题，

记者以还贷者的身份

咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，

该工作人员表示，

目前所在地区可以线上预约，

但是需要排队，

估计要排到四五月。

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他表示，

现在银行管控额度，

每个银行每个月的指标是一定的，

用完了就没了。

现在投资理财的收益预期不理想，

很多人也不愿意把钱放在银行。

“我们同事准备提前还贷，

也都在排队。”

他表示，

现在除了排队没有别的办法，

“早申请、早排队、早还款”

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“不想给银行打工”

“不想给银行打工了。”

这是诸多购房者给出的

关于为何提前还贷的共同答案。

2021年，

黄先生与妻子

以“等额本息”的方式贷了136万元，

当时的房贷利率为5.78%，

正处于高位，

他们每月需要还款7963元。

“我们是刚需自住，

买在(房贷)‘山顶’上也认了。”

目前他们已经还了13个月，

还款金额已超10万元，

但其中本金只有1.8万元左右，

剩下的都是利息。

原本黄先生希望，

在今年2月14日之前还掉45万元，

却遭遇阻碍。

45万元一天的利息是35元，

“一个月的利息够交一个月暖气费了”。

目前，

他还在等待投诉的进一步结果反馈。

他准备同步向银行发律师函，

“确实是银行违约在先”。

90后女孩张冉

购房时的房贷利率是6.4%，

如今，

不少地区的房贷利率已经降到了3.8%。

她发现，

每月2500多元的还款额中

只有几百元是本金，

利息竟超过了2000元。

她计划用两三年把贷款提前还清，

算下来可以省30多万元。

“我现在只有这一个目标，

就是还贷款”

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2021年3月，

沙莎和男朋友贷款122万元买房。

当时房贷利率达5.7%，

他们每月需要还7100多元，

其中只有1300元左右是本金，

其余全是利息。

她算了一笔账，

如果按合同还款，

30年要付130多万元利息，

已超过了本金。

他们选择每年还20万元。

去年8月

已提前还了20万元本金。

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转经营贷，可行吗？

房地产行业的资深从业者赵恒成表示，

有一部分人会选择

将房贷转为经营贷的方式，

即购房者一次性提前还清房贷，

再通过公司将房产抵押，

进行贷款，

贷款利率可以降为3.7%。

“市场上其实出现了不少

以此作为‘缺口’的中介，

‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。

但很明确的是，

消费者使用“过桥资金”结清房贷，

再到银行办理经营贷归还过桥资金，

属于违规行为。

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针对一些不法中介诱导消费者

将房贷置换为经营贷的行为，

银保监会官网曾发布提示称，

这种操作，

隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、

影响个人征信、资金链断裂、

侵害信息安全等风险。

某国有银行信贷部工作人员表示，

银行会经常查类似的情况，

非企业经营者违规转经营贷，

具有一定的违约风险和法律风险。

“发现消费者挪用贷款，

可提前收回贷款。”

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提前还贷为何难

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，

房贷对银行来说属于优质资产，

2022年，

增量房贷申请在下降，

存量房贷部分，

购房者又要求提前还贷

银行收益自然受冲击。

同时，

老百姓对楼市的预期发生逆转。

过去，

老百姓普遍认为房价会上涨，

资产收益远大于房贷利率调高的成本。

如今，

老百姓对房价的预期逆转后，

房子的成本全面显现，

对房贷利率也更为敏感。

房贷利率持续下调

是老百姓提前还贷的原因之一，

当前已有几十座城市的

房贷利率进入了“3%”时代，

还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，

很多人在存量贷款利率转换时

选择了固定利率，

现在发现市场利率低了，

提前还贷也是一种弥补或纠正。

一些人选择提前还贷后，

会再申请利率较低的贷款。

赵恒成表示，

银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，

比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等，

“不仅不会降低大家的还款意愿，

反而会刺激大家的还款意愿。”

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“很多人会产生一种利益对立想法：

‘银行越这样做，

越是担心我还款，

越要赚我的利息，

所以更要还。’”

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提前还贷，能省多少利息？

当下，

计算如何提前还贷更划算

成了很多购房者的“必修课”。

一般来说，

提前还款有3种模式：

提前全额还款、

提前部分还款且贷款期限不变、

提前部分还款的同时缩短贷款期限。

提前还能省多少利息，

与贷款额度、提前还款能力、

房贷利率、已还款期限等

都有较大的关系。

比如，

以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，

贷款期限为30年，

按照等额本息的还款方式，

每个月需要还款4948.71元，

总还款额为178.15万元。

不少银行规定，

购房者满一年之后才能提前还款，

按照已还款13个月计算，

今年2月开始提前还款，

一次性还款可以节省73.18万元利息；

如果选择提前还款20万元，

还款期限不变，

未来选择等额本息的还款方式，

可以节省14.92万元，

选择等额本金的方式，

则可以节省24.66万元。

购房者还是提前还款20万元，

月供金额不变，

将还款期缩短为10年，

选择等额本息的还款方式，

则可以节省55.06万元，

选择等额本金的还款方式，

则可以节省56.26万元利息。

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如果购房者还款时间已经较长，

那么可节省的利息也会发生明显的变化。

还是上述条件，

购房者已经还了8年零1个月贷款，

那么一次性提前还清可以节省45.65万元；

如果提前还款20万元，

还款期限缩短为10年，

选择等额本息，

可以节省30.79万元；

选择等额本金，

则可以节省31.77万元。

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要不要提前还贷，看情况

当下，

不少人正在观望是否要提前还贷。

但并非所有人都适合提前还贷。

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赵恒成指出，

当前这几类人更适合提前还贷：

一是手里有资金，

但没有找到好的投资渠道；

二是房贷利率较高的人，

特别是在6%以上甚至逼近7%的人；

三是还贷期比较短的人，

在前期的还款中，

利息往往占了主要部分。

他指出，

如果购房者还贷已超过一定年限，

未还贷款中的利息部分已十分有限，

提前还款不会大幅降低资金使用成本。

多位行业内人士和专家表示，

更多的人选择提前还款

是为了降低利息支出。

一些专家建议：

降低存量贷款利率或

允许购房者将固定利率转为浮动利率。

在今年频繁刷屏的还贷潮会持续多久？

李宇嘉预测

“只要房贷利率高于理财利率，

只要房价还在下跌，

且居民预期房价下跌，

提前还贷的动机，

就一直会存在。”

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